Hvad indebærer en valuarvurdering?
En valuarvurdering er fundamentet for beregningen af en andelsboligforenings ejendoms kontante handelsværdi. I praksis betyder det, at en uddannet valuar foretager en analyse af, hvad ejendommen realistisk ville kunne indbringe på det åbne marked, såfremt den blev betragtet som en udlejningsejendom. Vurderingen tager sit udgangspunkt i scenariet, hvor en investor erhverver ejendommen med henblik på at generere lejeindtægter, hvilket adskiller sig markant fra en traditionel salgsvurdering af en ejerbolig.
Vores rådgivning tager udgangspunkt i markedets aktuelle udvikling, og vi hjælper dig med at træffe velinformerede beslutninger, hvad enten du ønsker at investere, sælge eller optimere din ejendomsportefølje.
Forskellen på offentlig vurdering og en ejendomsmægler valuar
Den offentlige vurdering halter ofte efter markedet og bygger på generelle antagelser. En valuarvurdering fra Sixten & Partners er et øjebliksbillede af ejendommens reelle værdi her og nu. Vi bruger den anerkendte DCF-model (Discounted Cash Flow) til at beregne værdien ud fra ejendommens faktiske drift og potentiale og ikke en automatiseret skabelon
Vurderingsprincipper og markedsværdi
Den offentlige vurdering fastsættes ofte ud fra grundens “bedste økonomiske anvendelse” og en generel vurderingslov, hvilket kan resultere i tal baseret på teoretiske potentialer frem for nuværende brug. Desuden opdateres disse vurderinger sjældnere og kan hvile på ældre data. En valuar vurdering betragter derimod ejendommen som en investeringscase her og nu. Her anvendes ofte DCF-modellen (Discounted Cash Flow), der analyserer fremtidige pengestrømme fra lejeindtægter minus drift, hvilket skaber et dynamisk og aktuelt billede af værdien.
Optimér andelskronen med en retvisende værdi
Valget af vurderingsmetode påvirker direkte andelskronen, som definerer den maksimale pris, en andel må sælges for. En vurdering af erhvervsejendomme eller andelsboliger fører typisk til en højere og mere markedskonform andelskrone sammenlignet med offentlige vurderinger eller anskaffelsesprisen. Dette skyldes, at valuaren indregner stigninger på boligmarkedet, ejendommens vedligeholdelsesstand og potentiale. En mere retvisende andelskrone kan forbedre lånemulighederne i banken for andelshaverne og sikre, at de ikke sælger deres bolig billigere, end markedet tilsiger.
Lovgivning og krav til valuaren
For at sikre kvaliteten er der strenge lovkrav til, hvem der må udføre opgaven. En valuar skal være uddannet med Diplom i Vurdering og besidde mindst to års praktisk erfaring med vurdering af boligudlejningsejendomme. Derudover skal vedkommende være dækket af en ansvarsforsikring på minimum 5 millioner kroner. Ifølge lovændringer fra 2024 er en valuarvurdering nu gyldig i op til 42 måneder, hvilket svarer til cirka tre regnskabsår, hvilket giver foreningerne større fleksibilitet end tidligere.
Fordele ved en professionel valuar vurdering
At vælge en professionel valuarvurdering frem for at benytte offentlige vurderinger eller anskaffelsesprisen tilfører andelsboligforeningen en række konkrete fordele. Det sikrer først og fremmest, at ejendommens værdi afspejler virkeligheden på boligmarkedet. Nedenfor gennemgås de væsentligste fordele ved denne løsning.
- Retvisende markedspris: Vurderingen funderes i aktuelle markedsanalyser og sammenlignelige ejendomme, hvilket forhindrer, at andele sælges til underpris.
- Bedre finansieringsmuligheder: En højere og mere præcis andelskrone gør det ofte nemmere for andelshavere at optage lån med sikkerhed i boligen.
- Dybdegående økonomisk indsigt: Ved brug af DCF-modellen opnår foreningen et detaljeret overblik over fremtidige pengestrømme, drift og vedligeholdelsesbehov.
- Gennemsigtighed for køber og sælger: En opdateret valuarvurdering skaber tryghed ved at dokumentere, at prisen er fastsat ud fra faglige og objektive kriterier.
- Længere gyldighed: Med de nye regler er vurderingen gyldig i 42 måneder, hvilket reducerer behovet for hyppige, omkostningstunge revurderinger.
Sådan foregår processen for valuarvurderinger
Når en andelsboligforening skal have foretaget en valuarvurdering, følger processen en struktureret række af trin for at sikre, at alle juridiske og økonomiske aspekter bliver belyst korrekt. Det er et samarbejde, hvor foreningen leverer data, og valuaren anvender sin ekspertise til at analysere og konkludere.
- Forberedelse og dokumentation: Processen indledes ved, at foreningen fremsender relevant materiale til valuaren. Dette inkluderer typisk årsregnskaber, budgetter, vedtægter, vedligeholdelsesplaner, energimærke og tegninger over ejendommen.
- Besigtigelse af ejendommen: Valuaren foretager en fysisk gennemgang af ejendommen, både indvendigt og udvendigt. Her vurderes den byggetekniske stand, herunder tag, facader og fællesarealer, samt eventuelle forbedringer, som foreningen har udført, der kan øge udlejningsværdien.
- Markedsanalyse og beregning: Efter besigtigelsen analyserer valuaren det lokale marked og sammenligner med lignende udlejningsejendomme. Ofte anvendes DCF-modellen til at beregne nutidsværdien baseret på forventede fremtidige lejeindtægter og driftsudgifter.
- Udarbejdelse af rapport: Til sidst samles alle observationer og beregninger i en detaljeret valuarrapport. Denne rapport dokumenterer metoden, forudsætningerne og den endelige kontante markedsværdi, som danner grundlag for andelskronen.
Vælg en erfaren partner til opgaven
Valget af den rette samarbejdspartner til vurdering af foreningens ejendom er afgørende for et troværdigt resultat. Det handler om at finde en aktør, der kombinerer dyb faglig indsigt med en forståelse for foreningens specifikke situation. En grundig og veldokumenteret vurdering skaber ro i foreningen og sikrer, at både nuværende og kommende andelshavere handler på et oplyst og retfærdigt grundlag.
Brian Køhl
Erhvervsmægler, MDE & Diplomvaluar